Koszty zakupu mieszkania wtórnego 2025: Co musisz wiedzieć?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to często spełnienie marzeń o własnym kącie, ale nie dajmy się zwieść, że koszty kończą się na samej cenie nieruchomości. Należy pamiętać, że dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego mogą znacząco nadszarpnąć nasz budżet, osiągając nawet kilka procent wartości transakcji. To szereg wydatków obejmujących opłaty notarialne, podatki, prowizje dla pośredników, a w przypadku kredytu hipotecznego – także dodatkowe opłaty bankowe i ubezpieczeniowe, które często potrafią zaskoczyć niczym ranny ptaszek sąsiadów, choć zamiast śpiewu niosą ze sobą niebagatelne wydatki. Warto się więc dobrze przygotować i z góry oszacować te nieuniknione, by nie obudzić się z ręką w nocniku, ale raczej z gotową, kompletną pulą na sfinalizowanie transakcji.

Kupno mieszkania to bez wątpienia jedna z największych inwestycji w życiu, a jej realizacja często wymaga wsparcia finansowego w postaci kredytu hipotecznego. Koncentrując się na wyborze wymarzonego lokum i warunkach kredytu, łatwo pominąć te ukryte, dodatkowe obciążenia. Prawidłowe oszacowanie wszystkich kosztów zakupu nieruchomości jest kluczowe, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i właściwie zaplanować swój budżet.

Powyższe dane dają jasny obraz, że lista wydatków nie kończy się na samym uiszczeniu ceny za upragnione „M”. Analizując te składowe, od razu widać, że decydując się na samodzielne szukanie ofert, bez udziału pośrednika, możemy zaoszczędzić sporą sumę. To z pewnością interesujące rozwiązanie dla tych, którzy mają czas i cierpliwość na przeszukiwanie portali i bezpośrednie kontakty ze sprzedającymi. Z drugiej strony, w przypadku kredytu hipotecznego, takie wydatki jak wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę czy ubezpieczenie pomostowe, to już z góry przesądzone pozycje w budżecie, niezależne od naszych osobistych preferencji. Nierzadko prowizja bankowa za udzielenie kredytu jest kolejnym zaskoczeniem – bywa ona negocjowalna, więc nie warto od razu poddawać się pierwszej propozycji banku, zawsze można próbować urwać co nieco. Pamiętajmy, że każda zaoszczędzona złotówka to złotówka, która może posłużyć na adaptację lub urządzenie wnętrza.

Opłaty notarialne i sądowe przy zakupie nieruchomości

Kiedy stajemy przed bramą zakupu mieszkania z rynku wtórnego, od razu uświadamiamy sobie, że to nie jest tylko kwestia wyboru odpowiedniego lokalu i zgromadzenia kapitału na cenę. Wręcz przeciwnie, otwierają się przed nami drzwi do biurokratycznej machiny, a pierwszym jej przystankiem jest kancelaria notarialna. I tu zaczyna się cała historia opłat, które nie podlegają negocjacjom niczym prawa fizyki. Zakup nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego – bez tego, jak to mówią, ani rusz. Notariusz jest tym, który pieczętuje całą transakcję, nadając jej moc prawną, a jego wynagrodzenie, zwane taksą notarialną, jest regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli po prostu od ceny mieszkania.

Maksymalne stawki taksy notarialnej to kluczowe pojęcie, które warto sobie zapamiętać. To jest pułap, którego notariusz nie może przekroczyć, choć oczywiście w praktyce często są to stawki umowne, nieco niższe od maksimum, zwłaszcza przy wysokich wartościach nieruchomości. Dla przykładu, przy wartości nieruchomości powyżej 2 000 000 zł taksa notarialna wynosi 6770 zł plus 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł. Natomiast przy wartości do 3 000 zł, maksymalna stawka to 100 zł. Ten rozrzut pokazuje, jak bardzo cena transakcji wpływa na ten konkretny wydatek.

Do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze VAT w wysokości 23%. No bo jak to tak, żeby Państwo nic na tym nie zarobiło? To naturalne jak pory roku, że każda usługa ma swój podatek. Ale to jeszcze nie koniec historii, bo notariusz pełni również rolę płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) i opłat sądowych, które pobiera od nas, a następnie odprowadza do odpowiednich organów. W praktyce więc, kiedy siadamy u notariusza do podpisu, to właśnie tam uiścimy lwią część wszystkich początkowych opłat, a nie tylko samo wynagrodzenie dla niego. To tak, jakby notariusz był bramką, przez którą musimy przejść, wrzucając pieniądze do różnych skarbnic. I nie, nie ma możliwości, żeby to ominąć, chyba że mamy w planach zakup stodoły, a nie mieszkania. Ale i tam pewnie coś by się znalazło do zapłaty.

Opłaty sądowe to kolejny nieunikniony element układanki, bo przecież po każdej transakcji należy zaktualizować dane w księdze wieczystej nieruchomości. Opłaty za wpisy do księgi wieczystej są stałe i wynoszą 200 zł za każdy wpis. Najczęściej będziemy mieli do czynienia z wpisem prawa własności, a jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, to dojdzie również wpis hipoteki na rzecz banku. Często zapomina się również o opłatach za wnioski do księgi wieczystej – to drobiazgi, ale każdy 100 zł za złożenie wniosku to kolejny ubytek w portfelu. Nie wspominając o wypisie aktu notarialnego, za każdą stronę którego też zapłacimy. Jak widać, każdy dokument, każda czynność ma swoją cenę i choć te kwoty wydają się niewielkie, zsumowane dają już poważną pozycję w bilansie.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, często musimy liczyć się z koniecznością założenia księgi wieczystej od podstaw, jeśli deweloper jeszcze tego nie zrobił. To wiąże się z opłatą w wysokości 200 zł za jej założenie, co jest symboliczną kwotą w porównaniu do reszty wydatków, ale jednak widnieje na liście. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego księga wieczysta już istnieje, więc koszty ograniczają się do aktualizacji wpisów. Opłaty sądowe to niezmienne składniki, niczym kamienie milowe w podróży, zawsze je znajdziesz na swojej drodze, niezależnie od tego, czy kupujesz dom w centrum miasta, czy na dalekiej prowincji. Nie da się tego uniknąć, tak jak nie da się uniknąć podatku, o którym za chwilę opowiemy, bo jest on równie pewny jak to, że po deszczu zawsze wychodzi słońce.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Ach, PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Brzmi groźnie, prawda? Ale to w zasadzie prosty jak konstrukcja cepa podatek, który jest absolutnie nieodzownym elementem w pakiecie „jakie koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego”. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, czyli taką, która ma już swoją historię, i na którą ktoś kiedyś uważał za swoją, z miejsca wpadamy w objęcia tego podatku. Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest naliczana od ceny, którą wpiszemy do aktu notarialnego. No i tutaj pojawia się ważne zastrzeżenie: skarbówka patrzy nam na ręce i jeśli uznają, że cena jest rażąco niska w stosunku do wartości rynkowej, mogą nam doliczyć różnicę, a od niej naliczyć dodatkowy podatek. Tak więc kombinowanie z zaniżaniem ceny transakcyjnej to raczej proszenie się o kłopoty. Państwo swoje i tak sobie weźmie, bo jest bardzo spostrzegawcze.

Istotne jest to, że PCC nie dotyczy zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Jeśli kupujesz mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, jesteś zwolniony z tego podatku, bo płacisz już VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości. To tak, jakbyś kupował nowy samochód – płacisz cenę z VAT-em, a nie dodatkowo PCC. Ale już zakup od osoby prywatnej, która nie jest płatnikiem VAT, to inna bajka. Tam zawsze, bez wyjątku, pojawi się konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przykładowo, jeśli kupujemy mieszkanie o wartości 500 000 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych wyniesie dokładnie 10 000 zł. Kwota ta jest płacona notariuszowi, który następnie odprowadza ją do urzędu skarbowego. Cała ta procedura jest ściśle kontrolowana i nie ma możliwości jej pominięcia. To jeden z tych kosztów, który jak powiew wiatru jest niezauważalny na pierwszy rzut oka, ale w konsekwencji okazuje się istotną sumą. Warto go uwzględnić w swoim planie finansowym, zanim zaczniemy wybierać kolor farby do ścian. Nikt nie chce zostać zaskoczony brakiem środków w ostatniej chwili, gdy notariusz wyciągnie listę opłat do zapłaty. Takie niespodzianki mogą ostudzić zapał nawet najbardziej zdeterminowanych kupujących, a co gorsza, opóźnić całą transakcję.

Wyjątki od zasady PCC są nieliczne i rzadko dotyczą typowego zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Dotyczy to np. sytuacji, gdy kupujący lub sprzedający są zwolnieni z PCC, co zdarza się niezwykle rzadko w przypadku prywatnych transakcji. Generalnie, można powiedzieć, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie na własny użytek od innej osoby prywatnej, to PCC jest równie pewny jak podatki od wynagrodzenia czy zysków. To fundamentalna część budżetu, o której nie wolno zapominać, podobnie jak o terminowym płaceniu rachunków za prąd. Bez jej uiszczenia transakcja po prostu nie dojdzie do skutku, a nasze marzenia o własnym kącie pozostaną jedynie marzeniami na papierze.

Koszty pośrednika nieruchomości i rzeczoznawcy

Poruszanie się po meandrach rynku nieruchomości bez wsparcia profesjonalisty może przypominać nawigowanie statkiem bez kompasu. I tu na scenę wkraczają oni – pośrednik nieruchomości i rzeczoznawca. Ich usługi, choć generują dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania, są często nieocenione i mogą oszczędzić nam mnóstwo czasu, nerwów, a nawet pieniędzy, uwalniając nas od samodzielnego zmagania się z problemami, które często nie są widoczne na pierwszy rzut oka. Pytanie, czy decydujemy się na ich wsparcie, czy też wolimy zagrać „all-in” na własną rękę, stawiając na swoje umiejętności negocjacyjne i analityczne, bo przecież, jak to mówią, nikt nie ma w sobie instrukcji obsługi zakupu nieruchomości.

Zacznijmy od pośrednika nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na współpracę z agentem, musimy liczyć się z koniecznością opłacenia prowizji za pośrednictwo. Jej wysokość to często 1-3% wartości nieruchomości netto, a do tego jeszcze dochodzi podatek VAT, co sumarycznie daje już naprawdę spore pieniądze. Prowizja ta może być płacona tylko przez kupującego, tylko przez sprzedającego, albo – coraz częściej – dzielona po równo między obie strony. To kluczowa kwestia do ustalenia na samym początku współpracy, aby nie było później nieporozumień, bo nic tak nie psuje humoru jak niespodziewana faktura za „nic”. Warto jednak pamiętać, że dobry pośrednik to nie tylko pokazanie ofert i otwarcie drzwi do mieszkania. To osoba, która pomaga w negocjacjach, sprawdza stan prawny nieruchomości, doradza w kwestiach formalnych i potrafi wyłapać potencjalne pułapki. To swego rodzaju pilot, który prowadzi nas przez zawiłe korytarze formalności. W przypadku kupna od dewelopera, zazwyczaj nie ma prowizji dla pośrednika, ale jeśli kupujemy od osoby prywatnej, często to agencje są jedynym sposobem na znalezienie interesującej oferty.

Z drugiej strony mamy rzeczoznawcę majątkowego. Jego usługi stają się absolutnie niezbędne, gdy decydujemy się na zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Bank, jako instytucja, która pożycza nam duże pieniądze, musi mieć pewność, że nieruchomość, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty kredytu, jest warta swojej ceny i ma odpowiednią wartość rynkową. Stąd właśnie bierze się wymóg wyceny nieruchomości przygotowanej przez wskazanego przez bank (lub zaakceptowanego przez niego) rzeczoznawcę. Koszt takiej wyceny waha się zazwyczaj w granicach 400-1000 zł, w zależności od rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji i skomplikowania sprawy. Jest to kwota zryczałtowana, którą musimy uiścić bez względu na to, czy kredyt zostanie nam przyznany, czy nie. Raport rzeczoznawcy, czyli operat szacunkowy, jest ważny przez pewien okres (zazwyczaj 6 lub 12 miesięcy) i jest dla banku fundamentalnym dokumentem, na podstawie którego podejmuje decyzję o finansowaniu. Nie ma sensu w to inwestować pieniędzy, jeśli nie jesteśmy przekonani co do zakupu, bo wycena raz zrobiona jest jednorazową sprawą, chyba że kredyt zostanie odrzucony i trzeba szukać szczęścia w innym banku, co wymagać będzie ponownej wyceny.

Oprócz tych dwóch głównych graczy, warto też wspomnieć o potencjalnych kosztach związanych z doradcą kredytowym. Choć w większości przypadków ich usługi są bezpłatne dla klienta (są wynagradzani przez banki), to w niektórych sytuacjach, np. przy bardzo skomplikowanych sprawach, mogą pobierać opłaty. Warto zawsze upewnić się, czy tak jest w naszym przypadku, aby uniknąć przykrych niespodzianek. Pamiętajmy, że każda dodatkowa usługa, nawet jeśli wydaje się mała, finalnie tworzy poważny bilans i dlatego warto wiedzieć od czego zaczyna się, a na czym kończy każda złotówka przeznaczona na zakup nieruchomości.

Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym

Kiedy już wydaje się, że jesteśmy o krok od wymarzonego domu lub mieszkania, a klucze niemalże leżą w zasięgu ręki, nagle, jak znikąd, pojawiają się kolejne wydatki, które towarzyszą zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Owszem, cena nieruchomości i koszty związane z zaciągnięciem i obsługą kredytu hipotecznego, takie jak oprocentowanie nominalne czy prowizja za udzielenie finansowania, są w centrum naszej uwagi. Jednak na tym lista obciążeń się nie kończy, a wręcz przeciwnie, często jest to dopiero początek drogi, gdzie każdy kolejny zakręt oznacza nowy koszt.

Pierwszym, często niedocenianym kosztem, jest ubezpieczenie pomostowe. To swego rodzaju zabezpieczenie dla banku, pobierane od momentu uruchomienia kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Proces ten może trwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od sprawności działania sądów. Ubezpieczenie to zwiększa marżę kredytu, zazwyczaj o około 0,05-0,2% miesięcznie. Choć może wydawać się to niewiele, w skali kredytu rzędu kilkuset tysięcy złotych, przez kilka miesięcy, generuje to już znaczącą kwotę, np. przy kredycie na 400 000 zł i ubezpieczeniu pomostowym 0,1% miesięcznie, dodatkowy koszt to 400 zł miesięcznie. Można więc rzec, że to jak dodatkowy ciężar na plecach, który musimy nieść aż do mety, czyli wpisu do księgi wieczystej, a bank, cóż, bank po prostu zarabia na naszym oczekiwaniu.

Następnie, należy zwrócić uwagę na prowizję bankową za udzielenie kredytu. Niektóre banki kuszą brakiem prowizji, co oczywiście jest dla nas bardzo korzystne, ale inne stosują prowizje w wysokości od 0% do nawet 5% kwoty kredytu. To tak, jakby kupować auto, a potem jeszcze płacić za to, że je z salonu odbierasz. Warto jednak pamiętać, że prowizja za udzielenie finansowania często jest przedmiotem negocjacji. Nierzadko banki są w stanie obniżyć jej wysokość lub z niej całkowicie zrezygnować w zamian za spełnienie pewnych warunków, np. założenie konta bankowego, zakup produktów ubezpieczeniowych czy deklarację wpływów na konto. Warto więc dopytać o możliwość negocjacji – czasem kilka minut rozmowy z doradcą może zaoszczędzić nam tysiące złotych.

Kolejne ukryte koszty to te wynikające z konieczności wykupienia dodatkowych polis ubezpieczeniowych. Choć nie zawsze są one obligatoryjne w rozumieniu przepisów, to banki często wymagają ich od kredytobiorców, aby zminimalizować ryzyko niespłacenia kredytu. Mówimy tu przede wszystkim o ubezpieczeniu na życie (najczęściej z cesją na bank), ubezpieczeniu nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (obowiązkowe), a czasem także o ubezpieczeniu od utraty pracy czy innych nieprzewidzianych okoliczności. Koszty tych ubezpieczeń są zmienne i zależą od sumy ubezpieczenia, czasu trwania umowy oraz indywidualnych warunków klienta. Czasami te polisy są z góry narzucone przez bank, innym razem można wybrać ubezpieczyciela z zewnątrz, co często jest opcją bardziej korzystną finansowo. Ale trzeba być czujnym, bo inaczej bank potraktuje nas jak skarbonkę, z której bez ceregieli wyjmie sobie to, co uważa za słuszne. To kolejna „opłaty wynikające z konieczności wykupienia dodatkowej polisy”, której nie da się pominąć w ostatecznym rozrachunku.

Nie można również zapominać o tym, że w przypadku kupna nowego mieszkania z rynku pierwotnego, często będziemy zmuszeni do założenia księgi wieczystej (200 zł), a gdy wspomagamy się kredytem – do wpisania hipoteki na rzecz banku (200 zł). Do tego dochodzi koszt wniosków do księgi wieczystej. Są to niewielkie kwoty, ale jednak kolejne do doliczenia. Pamiętajmy też, że bank może wymagać comiesięcznej opłaty za prowadzenie rachunku technicznego, który służy do obsługi kredytu. Niekiedy również trzeba liczyć się z kosztami inspekcji budowlanej, zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości, aby upewnić się co do stanu technicznego budynku. To dodatkowe wydatki, które choć nie zawsze są widoczne na horyzoncie, często pojawiają się w trakcie finalizowania transakcji, niczym nieproszony gość na rodzinnej kolacji. Zatem planując zakup z kredytem hipotecznym, trzeba przygotować się na pełen wachlarz kosztów, nie tylko na samą cenę nieruchomości, ale także na wiele „okołokredytowych” niespodzianek.

Q&A